Fiscalité immobilière aux USA

Contrairement à la fiscalité immobilière aux USA, La fiscalité française réduit fortement le rendement locatif des investissements immobiliers et pousse de plus en plus d’investisseurs vers l’international.  Régit par la convention fiscale bilatérale franco-américaine, les Etats-Unis offrent une rentabilité nette très supérieure à ce qu’on peut espérer en France.

La convention fiscale Franco-Américaine :

Les répercutions fiscales pour un investisseur Français aux Etats-Unis sont règlementées par la convention fiscale Franco-Américaine du 31 août 1994, modifiée par la suite le 8 décembre 2004 et le 13 janvier 2009.

1 – Les revenus immobiliers liés à la location d’un bien aux USA sont imposables aux Etats-Unis

2 – La France décide ou non d’intégrer les revenus Américains dans le calcul du taux d’imposition effectif ;

3 – Double imposition évitée grâce à la convention de 1994, cette dernière accorde un crédit d’impôts égal à l’impôt Français (revenu foncier) ou à l’impôt Américain (plus-value).

La Fiscalité immobilière aux USA :

1 – Impôt foncier :

Aux Etats-Unis, les impôts fonciers sont appelés “property taxes” et sont payables annuellement au “county” sur lequel se trouve le bien. Tout comme en France, l’impôt est calculé en fonction de la valeur du bien (Assessment Value)

2 – Impôt sur le revenu :

Les revenus tirés de la location d’un bien immobilier sont imposables et payables auprès de l’IRS.

Comment calculer cet impôt :

Il est important de préciser qu’un déficit foncier est reportable indéfiniment d’une année à l’autre à hauteur de 25000$.

Barème de l’impôt sur le revenu :

3 – Impôts sur les plus-values :

Dans la Fiscalité immobilière aux USA, il y a deux catégories de plus-values déterminées par l’IRS :

• A court terme (short term capital gain) : Quand un bien est possédé depuis moins d’un an, la plus-value est intégrée à la déclaration de revenu et imposée en fonction du barème de l’impôt.
• A long terme (long term capital gain) : Quand un bien est possédé depuis plus d’un an, la plus-value est imposée au niveau fédéral, au taux fixe de 15% peu importe la durée de possession du bien. Le taux d’imposition local et fédéral globalement de 20%. La base d’imposition est quant à elle calculée en fonction des frais d’acquisition, de vente et d’amortissement du bien.

La fiscalité Française :

1 – Impôt sur le revenu :

Même si les revenus fonciers engendrés par la location sont imposés aux Etats-Unis, ils doivent être déclarés en France. C’est dans cette optique qu’intervient la convention fiscale de 1994 qui prévoit un crédit d’impôt équivalent à l’impôt Français. Concrètement, ces revenus sont intégrés au niveau du fisc Français mais remboursés sous forme de crédit d’impôt annulant cette double imposition.

L’opération se déroule sur ce modèle :

L’impôt est annulé par la convention Franco-Américaine de 1994 évitant la double imposition. Il est important de préciser qu’il n’y a pas de CSG/CRDS à payer sur les revenus réalisés au Etats-Unis.

2 – Impôts sur la plus-value :

La plus-value réalisée aux Etats-Unis est imposable aux Etats-Unis. Tout comme l’impôt sur le revenu, l’impôt sur la plus-value se doit d’être déclaré en France, la convention de 1994 évite une double imposition par l’intermédiaire d’un crédit d’impôt équivalent à l’impôt Américain et non pas l’impôt Français comme pour l’impôt sur le revenu. Cependant l’investisseur devra payer la différence si l’impôt sur la plus-value Américain se révèle plus avantageux que le Français.

A l’instar des revenus fonciers, la plus-value est exonérée des prélèvements sociaux en France.

Tableau comparatif des taxes liées aux revenus :